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현대백화점그룹 주가 전망: 인적분할 이후 지배구조 개편과 주주환원책 분석
안녕하세요, 중급 경제 블로거입니다. 오늘은 국내 유통주 중에서 최근 가장 역동적인 변화를 보여주고 있는 현대백화점그룹에 대해 심층적으로 다뤄보겠습니다. 단순히 “백화점 장사 잘되나?”를 넘어, 지주사 전환 이후의 흐름과 밸류업 프로그램에 따른 배당 매력을 중심으로 중급 투자자가 꼭 알아야 할 포인트들을 정리했습니다.
1. 인적분할과 지주사 체제, 현재 어디까지 왔나?
현대백화점그룹의 지배구조 개편은 예상보다 복잡한 여정을 거쳤습니다. 2022년 9월, 그룹은 현대백화점과 현대그린푸드를 각각 인적분할하여 두 개의 지주사 체제로 전환하겠다고 발표했습니다. 투명한 지배구조 확립과 주주가치 극대화가 목표였죠.
현대백화점의 인적분할 부결, 그 의미는?
2023년 2월 임시주주총회에서 현대백화점의 인적분할 안건이 부결되었습니다. 국민연금을 비롯한 주요 기관투자자들이 반대표를 던진 것인데요. 이는 단순한 반대가 아니라 “인적분할의 실익이 주주들에게 충분하지 않다”는 똑똑해진 주주들의 판단이었습니다.
인적분할이 무산된 이유를 좀 더 깊이 들여다보면 흥미롭습니다. 정지선 회장이 보유한 현대그린푸드 지분 12.7%의 가치는 약 907억원인 반면, 현대그린푸드가 보유한 현대백화점 지분 12.05%는 약 1,701억원으로 약 800억원의 차이가 발생했습니다. 계열 분리를 위한 지분 맞교환 시 오너 일가의 금전적 부담이 컸던 것이죠.
현대그린푸드는 성공, 단일 지주사 체제 완성
반면 현대그린푸드의 인적분할은 통과되었고, 2023년 4월 현대지에프홀딩스(분할존속법인)와 현대그린푸드(분할신설법인)이 재상장했습니다. 이후 현대지에프홀딩스는 공개매수와 현물출자 유상증자를 통해 자회사 지분을 확보하며 지주사 요건을 충족해 나갔습니다.
2023년 7월, 현대지에프홀딩스는 현대그린푸드와 현대백화점 주식을 공개매수하여 각각 지분 40%, 32%를 확보하며 최대주주로 등극했습니다. 이로써 ‘정지선 회장·정교선 부회장 – 현대지에프홀딩스 – 현대백화점·현대그린푸드’로 이어지는 단일 지주사 체제가 완성된 것입니다.
2025년 초까지 지주사 요건을 모두 충족해야 하는 상황에서, 현대백화점그룹은 2024년과 2025년 정기인사에서 주력 계열사 대표를 안정적으로 배치하며 체제 전환의 마무리 작업을 진행했습니다.
투자자 입장에서 중요한 건, 이제 현대백화점(본업)과 현대그린푸드(급식/식자재) 등 핵심 계열사들의 역할이 명확해졌다는 점입니다. 지배구조가 투명해지면 이른바 ‘코리아 디스카운트’ 원인 중 하나가 해소되므로 중장기적으로 주가에 긍정적인 기초 체력이 됩니다.
2. ‘밸류업’에 진심인 현대백화점, 배당 매력은?
최근 정부의 기업 밸류업 프로그램과 맞물려 현대백화점그룹의 주주환원 정책이 눈에 띄게 강화되고 있습니다. 유통주는 대표적인 저PBR(주가순자산비율) 종목군에 속하는데요.
현대백화점의 공격적인 배당 정책
2024년 11월, 현대백화점은 2027년까지 연간 배당 지급 총액을 500억원 수준으로 확대하고, 2025년부터 기말 배당과는 별도로 반기배당을 최소 100억원 이상 시행하겠다고 밝혔습니다. 이는 현대백화점 역사상 최초의 중간배당입니다.
구체적인 배당 계획을 살펴보면 더욱 인상적입니다. 2024년 10월 중간배당으로 108억원을 지급했으며, 올해 연간 배당은 기말 배당까지 합쳐 400억원을 넘을 것으로 예상됩니다. 2023년 배당금이 312억원이었던 것과 비교하면 상당한 증가폭입니다.
자사주 매입과 소각으로 주당 가치 제고
배당만큼이나 중요한 것이 자사주 정책입니다. 현대백화점은 2024년 11월 14일 기준으로 77만 3,628주(1주당 5,000원)를 소각하는 안건을 이사회에서 의결했습니다.
2024년 5월부터 7월까지 자사주 1.3% 매입을 완료했고, 추가로 200억원을 투입해 자사주를 매입할 예정입니다. 자사주 소각은 발행주식 총수를 감소시켜 주당 가치를 높이는 효과가 있죠.
지주사 현대지에프홀딩스의 배당 확대
지주사 역시 적극적인 배당 정책을 펼치고 있습니다. 현대지에프홀딩스는 2024년 10월 중간배당 101억원 지급을 결정했으며, 배당 지급액을 2023년 312억원에서 2027년 500억원까지 확대할 계획입니다.
현대지에프홀딩스의 PBR은 0.4배로 지주사 평균 0.7배보다 낮은 수준입니다. 이는 저평가된 상태를 의미하며, 향후 NAV(순자산가치) 할인율 축소를 통한 주가 상승 여지가 있다는 뜻이기도 합니다.
ROE 목표 설정으로 수익성 개선 의지 표명
현대백화점은 3년 내 자기자본이익률(ROE) 목표치를 백화점 평균을 웃도는 6% 이상으로 설정했습니다. 2023년 기준 3.6%였던 ROE를 향후 6% 수준으로 끌어올리겠다는 계획입니다.
배당 수익률을 중시하는 가치 투자자라면 지금처럼 주가가 저평가된 구간에서 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 다만 단기 시세차익보다는 중장기 배당 수익에 초점을 맞춰야 합니다.
3. 본업의 경쟁력: ‘더현대’가 보여준 오프라인의 힘
온라인 쇼핑이 대세인 시대에 백화점이 살아남을 수 있을까요? 현대백화점은 ‘더현대 서울’을 통해 백화점이 단순히 물건을 파는 곳이 아닌 ‘공간 경험’을 파는 곳임을 증명했습니다.
더현대 서울, 최단기 1조 매출 달성
2021년 2월 오픈한 더현대 서울은 2024년 연매출 1조 1,994억원을 기록하며 8.2% 성장했습니다. 개점 2년 10개월 만에 연 매출 1조원을 달성한 최단 기간 성과였습니다.
더욱 인상적인 건 성장 추세입니다. 2024년 상반기 더현대 서울의 매출은 전년 동기 대비 15.2% 증가한 6,016억원으로, 국내 70개 백화점 중 가장 높은 성장률을 기록했습니다.
MZ세대의 성지, 차별화된 콘텐츠 전략
더현대 서울의 성공 요인은 명확합니다. 명품 중심이었던 기존 백화점과 달리 트렌드에 중점을 두고, 젊은 세대를 고객층으로 선정해 국내 디자이너와 신진 디자이너 브랜드를 유치했습니다.
팝업스토어와 F&B(외식) 강화, 아트·문화 복합존 운영 등으로 차별화에 성공했죠. 경기 불황 속에서도 MZ세대는 자신이 좋아하는 분야에는 아끼지 않고 지갑을 열었고, 영패션과 스포츠 브랜드는 높은 마진율까지 제공했습니다.
2025년 상반기 역성장, 명품 전략의 딜레마
하지만 최근 우려스러운 신호도 나타나고 있습니다. 2025년 상반기 더현대 서울의 매출은 5,868억원으로 전년 동기 대비 2.5% 감소했는데, 이는 오픈 이후 처음으로 매출이 줄어든 것입니다.
현대백화점은 이에 대응해 더현대 서울 1층 전체를 명품관으로 리뉴얼하고, 루이비통 맨즈, 프라다, 로에베, 미우미우, 셀린느 등을 잇따라 입점시키며 ‘영 앤 럭셔리’ 전략을 강화하고 있습니다. 하지만 이는 양날의 검입니다. 명품 없이도 성공할 수 있다는 것을 보여줬던 더현대 서울의 초기 정체성이 희석될 수 있기 때문입니다.
유통 3사 비교, 현대백화점의 선방
전체 실적을 보면 현대백화점의 선전이 더욱 돋보입니다. 2024년 3분기 누적 기준 현대백화점의 별도 매출은 1조 3,010억원으로 전년 동기 대비 2.9% 증가했고, 영업이익은 3.1% 신장한 1,582억원을 기록했습니다. 유통 3사 중 매출과 영업이익이 동반 상승한 곳은 현대백화점이 유일했습니다.
2024년 현대백화점의 연결 기준 연간 매출은 약 9조 6천억원, 영업이익은 5,400억원 수준으로 집계되었는데, 이는 소비 경기 위축에도 불구하고 프리미엄 소비층의 견고한 수요와 패션·렌탈케어 부문의 성장이 복합적으로 작용한 결과입니다.
신규 출점과 리뉴얼 계획
현대백화점은 2025년 상반기 커넥트 현대 청주를 개점하고, 2027년 상·하반기로 나눠 부산 프리미엄아울렛과 더현대 광주를 개장할 계획입니다.
부산점은 영업을 종료하고 지역 특화 도심형 복합쇼핑몰인 ‘커넥트 현대’로 재탄생했는데, 백화점의 프리미엄과 아울렛의 가성비, 미술관의 문화·예술 체험을 결합한 복합 문화 공간입니다.
4. 면세점 사업, 회복의 신호탄
한때 아픈 손가락이었던 면세점 부문도 변화의 조짐을 보이고 있습니다.
적자 폭 축소, 흑자전환 기대감
면세점은 최근 분기별 영업이익 적자를 기록하고 있지만 적자 폭을 꾸준히 줄이면서 2024년 2분기 영업적자는 13억원으로 감소했습니다. 시내면세점이 무역점 단독 운영 체제로 전환하면서 비용 구조 개선이 본격화될 것으로 기대됩니다.
외국인 관광객 회복과 한류 효과
2025년 3분기 누적 기준 면세점은 한류 콘텐츠 인기로 다양한 국적의 여행객 방문이 증가하며 회복세를 보이고 있습니다.
방한 외국인이 빠르게 증가하고 있으며 더현대서울과 무역점을 중심으로 외국인 매출 비중이 지속적으로 상승 중입니다. 2025년 외국인 매출액은 20% 이상 증가할 것으로 추정되며, 2019년 1.5% 수준에 불과했던 백화점 외국인 매출 비중은 2025년 6%를 넘어설 전망입니다.
중국의 무비자 입국 허용도 시내면세점에 호재로 작용할 것으로 보입니다. 면세점 흑자전환은 현대백화점 실적 개선의 중요한 변수가 될 것입니다.
5. 밸류에이션 분석: 저평가된 유통주의 매력
투자 관점에서 가장 중요한 질문은 “지금 주가가 적정한가?”입니다.
PBR 0.43배, 상대적 저평가 구간
현대백화점의 PBR은 0.43배 수준입니다. 이는 PER 8.7배, PBR 0.6배 수준으로, 안정적 수익 구조와 브랜드 자산을 감안할 때 상대적 저평가 구간에 있다는 분석입니다.
PBR 1배 미만은 주가가 기업의 순자산 가치보다 낮게 거래되고 있다는 의미입니다. 이론적으로는 기업을 청산해도 주주들이 현재 주가보다 더 많은 가치를 회수할 수 있다는 뜻이죠. 물론 실제로는 청산가치와 시장가치가 다르지만, 저PBR은 저평가의 주요 지표입니다.
증권사 목표주가와 투자의견
증권사들도 현대백화점의 밸류에이션 재평가 가능성을 주목하고 있습니다. 외국인 매출 증가와 소비심리 개선에 따른 내국인 매출 상승이 기존점 성장률을 끌어올리고, 동시에 밸류에이션 재평가 요인으로 작용할 것이라는 전망입니다.
면세점 실적 회복과 더불어 계열사 합산 기업가치가 주가에 충분히 반영되지 않은 점도 향후 주가 리레이팅 요인으로 평가됩니다.
배당수익률 1.65%, 안정적 현금흐름
현대백화점의 배당수익률은 1.65%입니다. 이는 은행 예금금리와 비교하면 낮아 보일 수 있지만, 배당이 지속적으로 증가하고 있다는 점을 고려하면 다릅니다. 2027년까지 연간 배당금이 500억원으로 증가하면 배당수익률도 함께 상승할 것입니다.
6. 투자 시 주의해야 할 리스크
물론 낙관론만 있는 것은 아닙니다. 경제 블로거로서 냉정하게 봐야 할 리스크는 다음과 같습니다.
소비 심리 위축의 영향
금리 인상 여파와 고물가로 인해 가계 부채 부담이 커지면 가장 먼저 타격을 입는 곳이 백화점 같은 고가 소비처입니다. 2025년 상반기 빅3 백화점 57개 점포의 총 매출은 17조 6,215억원으로 전년대비 0.3% 성장에 그쳤고, 57개 점포 중 성장을 기록한 점포는 단 18개점에 불과했습니다.
2024년 백화점 5사 68개점 기준 합산 매출은 전년 대비 0.6% 증가한 39조 4,514억원으로 보합세를 기록했는데, 68개점 중 1% 이상 성장한 곳은 15곳에 불과했고 46곳(65.7%)이 역신장했습니다.
백화점 업계 전반의 성장 정체는 현대백화점에게도 역풍으로 작용할 수 있습니다.
온라인 커머스와의 경쟁 심화
쿠팡, 알리익스프레스, 테무 등 이커머스 공세가 거세지고 있습니다. 특히 가격 경쟁력에서 밀리는 중저가 상품군은 오프라인 유통의 약점입니다.
현대백화점은 프리미엄 차별화 전략으로 대응하고 있지만, 명품조차 해외 직구가 늘어나는 상황에서 오프라인만의 독보적인 차별성을 어떻게 유지할지가 관건입니다.
지방 점포 폐점 리스크
현대백화점 디큐브시티점은 2025년 6월 30일 폐점하면서 전년 동기대비 21% 빠진 매출로 마감했고, 현대백화점의 상반기 지점수는 작년 14개에서 13개로 줄었습니다.
경영이 악화되는 지방 백화점의 폐점은 단기적으로 매출 감소 요인이 되며, 구조조정 비용도 발생합니다. 다만 장기적으로는 수익성 개선에 도움이 될 수 있습니다.
더현대 서울 성장세 둔화
더현대 서울이 2025년 상반기 처음으로 역성장을 기록한 것은 우려스러운 신호입니다. 명품 브랜드 유치로 대응하고 있지만, 초기의 차별화된 정체성이 희석되면서 장기적인 경쟁력에 의문이 제기되고 있습니다.
차별성 없는 명품 백화점으로 변모한다면, 신세계 강남점이나 롯데 잠실점과의 경쟁에서 우위를 점하기 어려울 수 있습니다.
7. 투자 전략과 전망
그렇다면 현대백화점그룹 주식에 어떻게 접근해야 할까요?
장기 배당 투자 관점의 접근
현대백화점은 급격한 성장주라기보다는 안정적인 배당주로 접근하는 것이 타당합니다. 2027년까지 연간 배당금 500억원 달성, 반기배당 시행, 자사주 소각 등 주주환원 정책이 구체적으로 제시되어 있습니다.
PBR 0.43배라는 저평가 구간에서 진입하여, 배당을 받으며 장기 보유하는 전략이 유효합니다. 특히 지주사인 현대지에프홀딩스의 NAV 할인율 축소가 진행되면 주가 리레이팅 효과를 기대할 수 있습니다.
분할 매수를 통한 리스크 관리
단기적으로 소비 심리 위축과 백화점 업황 부진 리스크가 있으므로, 한 번에 큰 금액을 투자하기보다는 분할 매수로 평균 단가를 낮추는 전략이 바람직합니다.
특히 분기 실적 발표 시점에 주가 변동성이 커질 수 있으므로, 이 기회를 활용하는 것도 방법입니다.
밸류업 프로그램 모니터링
기업가치 제고 계획이 실제로 이행되는지 지속적으로 모니터링해야 합니다. 배당금 지급 현황, 자사주 매입 규모, ROE 개선 추이 등을 분기마다 체크하면서 투자 논리가 유효한지 검증해야 합니다.
만약 약속한 주주환원 정책이 지켜지지 않거나 ROE 개선이 더디다면, 투자 전략을 재검토해야 합니다.
현대백화점 vs 현대지에프홀딩스, 어디에 투자할까?
두 가지 선택지가 있습니다. 현대백화점에 직접 투자하거나, 지주사인 현대지에프홀딩스에 투자하는 것입니다.
현대백화점은 본업에 직접 노출되어 있고 배당 정책이 명확합니다. 반면 현대지에프홀딩스는 자회사 배당을 받아 재분배하는 구조로, NAV 할인율 축소 시 더 큰 주가 상승 여력이 있을 수 있습니다.
투자자의 성향에 따라 선택하되, 두 종목 모두 저PBR 저평가 상태이므로 분산 투자도 고려할 만합니다.
마치며: 긴 호흡으로 접근할 가치주
현대백화점그룹은 현재 ‘지배구조 개편 완료’와 ‘적극적인 주주 환원’이라는 두 마리 토끼를 잡으려 노력하고 있습니다.
지주사 전환을 통한 투명한 지배구조 확립은 코리아 디스카운트 해소에 기여할 것이며, 배당 확대와 자사주 소각은 주주가치 제고로 이어질 것입니다. 더현대 서울이 입증한 ‘공간 경험’ 마케팅은 온라인 시대에도 오프라인 유통의 가능성을 보여줍니다.
다만 소비 심리 위축, 이커머스 경쟁 심화, 더현대 서울의 성장세 둔화 등 리스크 요인도 명확합니다. 단기적인 주가 등락에 일희일비하기보다, 기업이 벌어들이는 현금 흐름과 배당 성향을 체크하며 긴 호흡으로 접근하기 좋은 종목이라 판단됩니다.
여러분은 현대백화점의 ‘공간 마케팅’이 이커머스의 공세를 계속 이겨낼 수 있을 거라 보시나요? 그리고 저PBR 유통주의 밸류업 프로그램이 실제로 주가 상승으로 이어질 수 있을까요? 댓글로 여러분의 생각을 들려주세요.
본 글은 공개 자료 기반 정보 제공용이며, 투자 성과를 보장하지 않습니다. 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.